Kenmerken van diverse basisvormen van hypothecaire leningen

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van hypotheek geldt als zekerheid voor de terugbetaling van de lening. In de praktijk betekent dit dat een hypotheek een geldlening is, waarbij een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, als onderpand dient. Wanneer u de geldlening niet terugbetaalt, heeft de geldverstrekker het recht de woning te verkopen. Uit de opbrengst daarvan kan de lening dan, geheel of gedeeltelijk, worden afgelost.

Een hypotheek bestaat meestal uit drie onderdelen:
1. Geldlening: Over het bedrag dat geleend wordt, moet hypotheekrente betaald worden. De hoogte van deze rente hangt onder andere af van de hoogte van de lening, de hypotheekvorm, de duur van de rentevaste periode en de economische situatie in Nederland.
2. Aflossing: Het bedrag dat geleend wordt, moet worden terugbetaald aan de geldverstrekker. Dit kan tijdens of aan het einde van de looptijd van de lening. Voor de verschillende manieren van aflossen, zijn meerdere hypotheekproducten in de markt.
3. Verzekeringsdekkingen: Om de risico’s die gepaard gaan bij het afsluiten van een hypotheek te beperken, kunt u een verzekering afsluiten. Voorbeelden van risico’s zijn: arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek ligt de nadruk op een snelle aflossing van de lening. Doordat de schuld sterk afneemt, is ten opzichte van andere aflossingsvormen het te verwachten belastingvoordeel lager. Bij dit systeem liggen zowel de bruto als netto hypotheeklasten in het begin van de looptijd het hoogst. Wel zullen deze lasten geleidelijk dalen. Over de gehele looptijd van de lening gezien, wordt door de structuur van het aflossingspatroon (in vergelijking met andere constructies) bij een lineair afgeloste hypotheek de minste rente betaald. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.

Annuïteitenhypotheek

Typerend voor een annuïteitenhypotheek is de constante bruto hypotheeklast zolang het te betalen rentepercentage gelijk blijft. In de beginjaren wordt hoofdzakelijk rente betaald en slechts weinig afgelost. De laatste jaren is de verhouding omgekeerd (veel aflossing en weinig rente). Hierdoor zal de netto hypotheeklast geleidelijk stijgen doordat het rentebestanddeel dat jaarlijks fiscaal aftrekbaar is steeds kleiner wordt. Omdat de eerste jaren weinig wordt afgelost daalt de schuld slechts langzaam. Relatief gezien wordt over de gehele looptijd aanzienlijk meer rente betaald dan bij een lineair afgeloste lening. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij de lening in principe pas op de einddatum afgelost wordt met de gegarandeerde uitkering van de spaarpolis waar u gedurende de looptijd van de lening premie voor betaalt. In geval van eerder overlijden (voor de einddatum) zal de lening over het algemeen geheel worden afgelost met de polisuitkering die dan plaatsvindt. Voor het afsluiten van deze hypotheekvorm speelt het te verwachten belastingvoordeel een doorslaggevende rol. U bent namelijk over de gehele looptijd rente verschuldigd over de volle hypotheek. Fiscaal levert dit de maximaal mogelijke hypotheekrente aftrek op. Daarnaast levert deze hypotheekvorm weinig risico op, van te voren staat immers het uit te keren bedrag op einddatum of bij eerder overlijden vast. Deze producten kennen meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2% a 0,3%.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt volstaan met het betalen van rente. Aflossing van de lening gebeurt in principe aan het eind van de leningperiode of als het onderpand wordt verkocht. U bent dus gedurende de gehele looptijd van de lening rente verschuldigd over de volle hypotheeksom. Fiscaal levert dat dan ook de maximaal mogelijke renteaftrek op. Vergeleken met andere hypotheekvormen heeft u bij de aflossingsvrije hypotheek de laagste netto maandlasten. De hoogte van een aflossingsvrije lening is per geldverstrekker verschillend. Over het algemeen geldt dat een aflossingsvrije hypotheek maximaal tussen de 75% tot 100 % van de executiewaarde kan bedragen. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.

Traditionele levenhypotheek

Kenmerkend voor de levenhypotheek is dat gedurende de looptijd van de lening niet wordt afgelost. Met de te verwachten opbrengst van de afgesloten levensverzekering wordt een kapitaal opgebouwd om de lening aan het eind van de looptijd geheel of gedeeltelijk af te lossen. Of de lening aan het eind van de looptijd geheel kan worden afgelost is afhankelijk van het behaalde rendement en/of eventuele winstdeling. Naast de verschuldigde rente is ook premie verschuldigd voor aflossing en overlijdensrisicodekking. De bruto en netto hypotheeklast blijft constant zolang het te betalen rentepercentage niet verandert. Omdat de lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximaal mogelijke renteaftrek op.

Beleggingshypotheek universal life, unit linked (hybride)

Deze hypotheekvorm is een variant op de levenhypotheek: gedurende de looptijd van de lening wordt in principe niet afgelost; met de opbrengst van de verzekering op de einddatum kan de lening geheel of gedeeltelijk worden afgelost. Universal Life-verzekeringen onderscheiden zich van traditionele verzekeringen doordat zij flexibeler zijn en de verzekering sneller kan worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. De in de premie begrepen spaardelen worden belegd in aandelen of obligaties (unit linked) en vaak ook deels gespaard op een rekening met hypotheekrentevergoeding en opbrengstgarantie (indien zowel kan worden belegd als gespaard spreken we van een hybride product). De totale opbrengst op de einddatum is voor het niet gegarandeerde deel afhankelijk van het koersverloop gedurende de looptijd van de hypotheek: de hoogte en het karakter van de aandelenmix bepaalt het risico. De hoogte van de verschuldigde premie is sterk afhankelijk van het geprognosticeerde rendement. Hoe hoger de inschatting daarvan is, des te lager de verschuldigde premie. Dit product voorziet standaard in een dekking bij overlijden, waarbij dient te worden opgemerkt dat wanneer de beleggingsresultaten tegenvallen, de waarde opbouw in de polis tekort schiet. Hierdoor blijft de jaarlijks te verzekeren overlijdensdekking te hoog. Met tot gevolg onvoorzien stijgende risicopremies en het spaardeel in de vooraf afgesproken verzekeringspremie wordt kleiner en kan zelfs negatief worden. Dit kan deels ondervangen worden door te rekenen met lagere beleggingsrendementen. Houdt u er rekening mee dat in het verleden gerealiseerde rendementen geen garantie bieden voor de toekomst. Omdat de lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op.

Hypotheek met beleggings-/effectenrekening (Box 3)

Een effectenhypotheek of een hypotheek waaraan een beleggingsrekening is verbonden, is in feite een aflossingsvrije geldlening die op einddatum geheel of gedeeltelijk wordt afgelost met de opbrengst van een eerste en/of periodieke inleg in een effectenportefeuille. Het resultaat van de belegde gelden is afhankelijk van het geprognosticeerde rendement van de effectenportefeuille. Om een optimaal rendement te behalen, zult u gedurende de looptijd van de lening voortdurend de spaar- en beleggingsmarkt in het oog moeten houden. Het opbouwen van de aflossing van de hypotheek brengt derhalve een aantal risico’s met zich mee. Omdat de lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.

Krediethypotheek

Een krediethypotheek is in feite een lening zonder een vaste of verplichte aflossing. U spreekt met de geldverstrekker een zogenaamde kredietlimiet af. Dat wil zeggen dat u tot een bepaald bedrag (meestal tot maximaal 75% van de executiewaarde) geld op kunt nemen. Het bijzondere van een krediethypotheek is dat u eventueel afgeloste bedragen weer kunt opnemen. Alleen over de opgenomen bedragen betaalt u rente. Aflossing van de lening gebeurt in principe aan het eind van de leningsperiode of als het onderpand wordt verkocht. De rente van een krediethypotheek is vaak variabel.

Hypotheek met spaar-/beleggings-/effectenrekening

Een effectenhypotheek of een hypotheek waaraan een beleggingsrekening is verbonden, is in feite een aflossingsvrije geldlening die op einddatum geheel of gedeeltelijk wordt afgelost met de opbrengst van een eerste en/of periodieke inleg in een effectenportefeuille, al of niet in combinatie met een overlijdensrisicoverzekering.
Het resultaat van de belegde gelden is afhankelijk van het geprognosticeerde rendement van de effectenportefeuille. Om een optimaal rendement te behalen, zult u gedurende de looptijd van de lening voortdurend de spaar- en beleggingsmarkt in het oog moeten houden. Het opbouwen van de aflossing van de hypotheek brengt derhalve een aantal risico’s met zich mee.
Naast een rekening op basis van beleggingen bestaan er ook producten die gebaseerd zijn op sparen of een combinatie van sparen en beleggen kennen. Per 1 januari 2008 bestaat de mogelijkheid om een geblokkeerde spaarrekening (Spaarrekening Eigen Woning) of geblokkeerde beleggings-/effectenrekening (Beleggingsrecht Eigen Woning) te openen. De inleg en het rendement mogen alleen worden aangewend om de eigenwoningschuld af te lossen. We spreken hier over het zgn. Banksparen. Het product wordt net als de Kapitaalverzekering Eigen Woning belast in Box 1 (en moet voldoen aan dezelfde eisen als de KEW). In het kader van Banksparen bieden enkele aanbieders producten aan waarmee tegen de hypotheekrente gespaard kan worden (zoals bij de spaarhypotheek en zgn. hybride verzekeringen).
Omdat de lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op

Beleggingsrecht (BEW) en Spaarrekening (SEW) Eigen Woning (“Banksparen”)

M.i.v. 1 januari 2008 is de mogelijkheid geïntroduceerd om via een speciale geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening fiscaal vrijgesteld te sparen of te beleggen voor de aflossing van de eigen woningschuld. Deze zogenoemde ‘spaarrekening eigen woning’ (SEW) en ‘beleggingsrecht eigen woning’ (BEW) worden aangeboden door de banken en andere financiële instellingen. Deze spaar- en beleggingsvormen worden fiscaal zoveel mogelijk gelijk behandeld als de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). De voorwaarden waaraan de BEW en SEW moeten voldoen om tot een onbelaste uitkering te leiden, komen in grote lijnen overeen met de voorwaarden die gelden voor de KEW.
Het doel is om onbelast een bedrag te sparen waarmee u de eigenwoningschuld kunt aflossen. Dat bedrag heet de kapitaalsuitkering. Deze uitkering is onbelast tot maximaal de schuld op de eigen woning, met een maximum per persoon van € 151.000 (2011). U bent verplicht de uitkering te gebruiken om de eigenwoningschuld af te lossen.
Het rente- of beleggingsvoordeel begrepen in de uitkeringen uit een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsrecht eigen woning (BEW) TEZAMEN is onbelast als de uitkering niet meer bedraagt dan:
• € 34.900 (2012) bij 15 t/m 19 jaar premiebetaling
• € 154.000 (2012) bij 20 jaar of meer premiebetaling.
De totale vrijstelling kan nooit meer bedragen dan € 154.000 (2012) per belastingplichtige gedurende zijn leven.
Overige kenmerken BEW en SEW:
• tenminste 15 jaar premie storten;
• slechts 1 maal deblokkeren ter aflossing van de eigenwoning schuld;
• de hoogste inleg (per jaar) is maximaal 10 maal de laagste inleg (per jaar);
• inkomsten (rente en/of beleggingsrendement) van de rekening worden op de rekening bijgeboekt;
• de kredietinstelling moet het bankbedrijf uitoefenen;
• als de rekening niet meer aan deze voorwaarden voldoet is de rekening gedeblokkeerd. Er dient dan belasting betaald te worden;
• bij scheiding of beëindiging van een samenlevingsovereenkomst mag het vermogen worden verdeeld. Als de rekening later weer aan de voorwaarden voldoet kan deze opnieuw worden ingezet als BEW/SEW;
• gedeeltelijke deblokkering is gelijk aan gehele deblokkering;
• de blokkering loopt maximaal 30 jaar;
• bij overlijden wordt de rekening geacht te zijn gedeblokkeerd vlak voor het overlijden.

Let op:
Bij het overhevelen van een spaarvermogen van Box 3 naar Box 1 in verband met het kopen van een woning en het afsluiten van een hypotheek geldt voor de BEW en de SEW de omzettingsdatum als ingangsdatum. Voor de KEW is dit niet het geval en geldt de oorspronkelijke ingangsdatum van de spaarpolis. Dit is relevant voor de minimaal 15 of 20 jarige spaartermijn i.v.m. de onbelaste uitkering ter aflossing van de hypotheek. Voor de BEW en de SEW geldt dat het overgehevelde bedrag wordt gezien als de eerste storting waarbij rekening moet worden gehouden met de bandbreedte van 1:10.
Over het opgebouwde vermogen van de BEW, de SEW en de KEW zal bij overlijden successierecht moeten worden betaald.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *